1 березня 2021 року стартувала Державна програма «Доступна іпотека 7%», яка, за словами Президента та Уряду відкриває ширші можливості для українців придбати власне житло. За словами міністра фінансів, Сергія Марченко, у 2021 році очікується, що 5 тис. сімей скористаються цією можливістю. Станом на 5 травня за державною програмою «Доступна іпотека» видано 173 кредити на загальну суму 139 мільйонів гривень. Програма стала реальним шансом для багатьох громадян вирішити квартирне питання навіть незважаючи на той факт, що на ринку помітний певний дефіцит нерухомості, яка відповідає умовам отримання іпотеки. Навіть у Києві існує не більше двох десятків комплексів, введених в експлуатацію після 2018 року з квартирами вартістю до 2,5 млн грн. Український кризовий медіа-центр ініціював експертне обговорення для того щоб разом з експертами підсумувати перші 3 місяці роботи програми і з’ясувати як вона могла б бути покращена.
Думки експертів з приводу оцінки такого фінансового інструменту як іпотека під 7% різняться. Хтось вважає це хорошою можливістю для того, щоб українські громадяни нарешті змогли придбати власне житло, а хтось вважає її несправедливою і навіть недоречною в умовах України і з огляду на міжнародний досвід.
Павло Федорів, аналітик незалежного аналітичного центру CEDOS, стверджує, що Україна субсидує не тих і не так. На його думку, програма іпотечного кредитування є дорогою, неефективною і соціально не справедливою. Дорога, бо приватна власність на житло є найдорожчою формою власності, оскільки передбачає витрати на її утримання та податки. Неефективна, бо її дуже важко масштабувати, вона є економічно неефективною. Завжди у всі часи і у всіх країнах будуть люди, які не здатні себе забезпечити житлом. Забезпечувати їх житлом у приватну власність не може собі дозволити жодна країна, і Україна не виняток. Соціально несправедлива, тому що замість того щоб надавати дах над головою для тих, кому взагалі нема де жити – держава субсидує приватну власність для дуже вузької категорії людей.
«Міжнародний досвід демонструє, що доступна іпотека не означає доступне житло. Чим легше взяти кредит, тим більше домогосподарств можуть його взяти, піти на ринок і купувати житло. Чим більше грошей «ганяється» за нерухомістю – тим вищі ціни на неї. Тобто чим нижчі ставки – тим потенційно вищі ціни на нерухомість. Тож житло не стає доступнішим», – пояснив Павло Федорів.
Юрій Прозоров, президент Українського товариства фінансових аналітиків, позитивно оцінює відкриття нової можливості для громадян придбати власне житло і зауважує, що «Доступна іпотека 7%» – це ефективно сконструйований банківський інструмент і значно кращий від тих, які були раніше. Проте від додає, що 7 % все ж не кінцева реальна ставка і визнає, що це все одно забагато.
«З точки зору банкірів, 7% які сплачує позичальник – це не зовсім правда, бо ще є страхування, оцінка, переплати за дострокову виплату кредиту, плата за видачу кредиту, переведення з картки на картку. Виходить близько 9% якщо брати виплати протягом приблизно 20 років. 7% або 9% є дуже багато. Позичальник може переплатити в 3 рази протягом 20 років. Але ми не бачимо перспективи для того, щоб ставка знизилася найближчі 3 роки. Поки Національний банк не опустить інфляцію – іпотеку навіть під 5% очікувати не варто. Якщо хтось запропонує нижчі ставки – це буде популізмом і рішенням за рахунок платників податків в обхід ринкового підходу», – пояснив він.
Валерія Малахова, директорка департаменту роздрібного бізнесу Ощадбанку, поділяє оптимізм з приводу програми і ділиться досвідом банку за останні 3 місяці. За її словами, програма викликала інтерес у населення і багато людей вже проконсультувалися з приводу доступної іпотеки. Головна умова для отримання іпотеки під 7% – відсутність власного житла. З початку старту програми до її банку подали заявки 155 клієнтів і було видано 36 кредитів. Часто такі кредити переформатовувалися у звичайні банківські кредити до 12 років.
«Ця програма не є ідеальною, але вона стала стимулювати попит на іпотечні кредити. Раніше, коли ставка перевалила 15%, інтерес зупинився, бо це є певним моральним порогом для наших громадян. Як тільки ставка почала зменшуватися – інтерес відновився. 7% – це хороша ставка і навіть ставок 10% не було в історії України. Якщо дивитись на строк – зазвичай беруть на максимальний строк, але в середньому гасять іпотеку за 7 років. Ми маємо популяризувати серед населення такі програми, розвивати їх, вносити зміни», – сказала Валерія Малахова.
Громадяни, які бажали б скористатися можливостями доступної іпотеки нарікають, що важко знайти житло, яке б відповідало її умовам. Це має бути житло не старше 3-х років і вартістю до 2,5 млн грн. Постає питання, чи здатна така ініціатива влади змінити ситуацію на ринку нерухомості і збільшити кількість відповідних пропозицій. Роман Герасимчук, директор консалтингового агентства City Development Solutions, вважає, що говорити про помітний вплив не можна. Від наводить статистику: у2020 році було нотаріально підписано 300 тис договорів купівлі-продажу нерухомості по всій Україні. Навіть якщо всі 5 тис договорів, про які говорив Міністр фінансів, будуть підписані – це 1,6% від усієї кількості угод.
«На первинному ринку всього 40% житла купується з залученням фінансових інструментів. Це банківські кредити або, скажімо, розтермінування від забудовника. Такого житла, яке відповідає умовам доступної іпотеки, насправді на вторинному ринку немало. Обирати є з чого. Просто у нас є завищені очікування покупця, який хоче квартиру біля метро, недалеко від парку. Звісно, знайти такі пропозиції важче […] Півтора роки, внаслідок пандемії, вторинний ринок знаходиться в стагнації. А первинний ринок дуже стимульований і без іпотеки. Тому очікувати, що 1,6% тих угод за програмою щось змінить на ринку нерухомості не варто», – зізнається він.
Павло Федорів погоджується з тим, що доступна іпотека суттєво не змінить ситуацію на ринку нерухомості, незважаючи на те, що це було однією з цілей програми, прописаних Міністерством фінансів.
«Поруч з метою допомогти українцям придбати власне житло були такі завдання як стимулювати ринок нерухомості. Станом на кінець травня підписано 305 кредитних договорів на суму 254 млн грн. Розподіл кредитів такий: на первинний ринок близько 22%, а на вторинний майже 80%. Тому стимулювати будівництво нової нерухомості це ніяк не може», – підкреслив він.
Павло Федорів нагадав, що в Україні вже були використані програми, які передбачали субсидування попиту на житло. Так, Держмолодьжитло адмініструвало і компенсації, і здешевлення іпотеки. Він наголошує, що програма «Доступна іпотека 7%» не є інноваційною, адже програма здешевлення іпотеки існувала з 2012 року і компенсувала до 3%.
«Сьогодні нам подають іпотеку під 7% ніби як інноваційну програму, але насправді це просто гірша програма від тієї, що пропонувала Держмолодьжитло, тому що вона спрямована не на вразливі категорії населення, а на широкий загал», – сказав він
«Те що програма доступна широкому загалу – це її перевага, бо вона створена не лише для лікарів або вчителів, а для всіх громадян. Програма Держмолодьжитла була в певній мірі ейджиською, бо значно обмежувала вік позичальників. Це неєвропейський підхід», – не погодився Юрій Прозоров.
Роман Герасимчук зазначає, що якщо людина в будь-якому разі має платити 12 тис грн за оренду однокімнатної квартири в Києві, то їй байдуже – платити за оренду чи по іпотеці і мати власне житло. На його думку, оренда однозначно не може змагатися з іпотекою в плані безпеки і впевненості у завтрашньому дні.
«За цією програмою, після першого внеску, який зробити людина здатна, платіж зрівнявся з орендною платою. Якщо ж іпотека на 15% дорожча за орендну плату – вона перестає працювати», – додав він.
Надаючи рекомендації з приводу того, як можна покращити програму «Доступна іпотека 7%», експерти зазначили про необхідність розширити категорію житла, на яке можуть претендувати позичальники. А саме , збільшити вік будинків до 5-10 років і встановити вимоги для їх якості та терміну експлуатації. Окрім цього, можна було б повернутися до квот і встановити кількість іпотек, які можуть видати банки в регіонах та Києві.
«Часто люди готові віддавати іншу нерухомість у заставу для авансу і ми хотіли б щоб це стало можливим в рамках програми», – сказала Валерія Малахова.
«Для мене, як учасника ринку, дуже дивно, що гроші виділяються з іншої цільової програми по підтримці бізнесу. Це 300 млн грн які не отримають бізнеси України. А бізнес треба стимулювати для покращення стану економіки. Я вважаю, що коли програма себе відпрацює – вона або трансформується, або закриється», – зауважив Роман Герасимчук.
Юрій Прозоров висловив сподівання щодо ухвалення спеціальної програми для тієї категорії населення, яка не може брати і сплачувати іпотеку. Наприклад, держслужбовців, лікарів, вчителів тощо. Він поділився, що відповідна робота ведеться у Верховній Раді і найближчим часом такі можливості з’являться.
«Це буде фінансовий лізинг під 5%. За відповідний законопроект вже проголосували в першому читанні. Я думаю, він дуже швидко пройде слухання в комітетах. Відбудеться злиття державної іпотечної установи з Укрфінжитлом і буде створено дві програми: іпотека під 7% і фінансовий лізинг під 5% на місяць. Це буде більшою альтернативою, бо не буде потрібний первинний внесок», – розповів він.
В свою чергу, Павло Федорів вважає, що треба перетворити державні житлові програми у передачу житла у користування. Він застерігає, що дозволити людям використовувати існуюче житло під заставу дуже небезпечно. Цілком можлива ситуація коли кілька родин опиняться без даху над головою. Він пояснює, що попит і потреба в житлі в Україні не узгоджені між собою і не аналізуються належним чином. Все більше домогосподарств потребують субсидій на оплату комуналки, але вони є власниками житла, а по факту не можуть собі його дозволити. Він наголошує на необхідності глобальної реформи державної житлової політики.
«Ця програма має бути скасована, тому що замість таких легких рішень і бажання швидких перемог, конференцій, де щасливі українці тиснуть руки і отримують ключі від свого майбутнього житла, нам необхідна комплексна реформа державної житлової політики. В українських містах сьогодні відсутній фонд житла соціального призначення. В Києві це всього 200 квартир, а в деяких регіонах він взагалі відсутній», – заявив Павло Федорів.
